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个人买商住房须全款交易,上海将研究制定商业用房改建为租赁住房的实施细则

时间:2019-12-06 19:35

摘要:商住房在一线城市被判处死刑,它从未合规却早已壮大。既已默许,政府态度又为何突变 紧绷的上海商住房新政出现了放松迹象。 8月11日,上海住建委表示,上海将研究制定商业用房改建为租赁住房的实施细则,对于类住宅清理整治过程中尚未销售的项目,考虑转为租...

商住房露头于1990年代末,近20年来,它的起落经常与限购限贷的房地产政策相伴而行。简单的几百个字代表着调控的逻辑变了。过去是抑制房价过快上涨,但这次政策出来针对的不是价格,而是人口疏解。

北京、上海、成都等地全面叫停“商改住”项目——堵死限购漏洞,稳定楼市预期。商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范。

【经济日报·新闻深一度】商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范

  商住房在一线城市被判处死刑,它从未合规却早已壮大。既已默许,政府态度又为何突变

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此次调控的意义在于堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现“房子是用来住的,不是用来炒的”

  紧绷的上海商住房新政出现了放松迹象。

一线城市叫停商住房

此次调控的意义在于堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现“房子是用来住的,不是用来炒的”

近来,各地商住房调控持续加码。有报道称,目前北京各银行商住房全部暂停抵押;广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。有关专家分析认为,银行暂停抵押是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了政策收紧的导向。“因为不限购,又可以居住,商住公寓从过去人见人爱的香饽饽,在新的限购政策出台以后又变成了人人喊打的过街老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示,这一轮商住房调控政策最严厉的莫过于北京。

  8月11日,上海住建委表示,上海将研究制定“商业用房改建为租赁住房”的实施细则,对于“类住宅”清理整治过程中尚未销售的项目,考虑转为租赁住房。

2017年4月,在一线城市暗自繁荣近20年的“商住房”,即将告别历史舞台。

近来,各地商住房调控持续加码。有报道称,目前北京各银行商住房全部暂停抵押;广州多家银行也不能做商住房抵押贷款。有关专家分析认为,银行暂停抵押是对商住房调控的一个补充性政策,暂停也充分说明了政策收紧的导向。“因为不限购,又可以居住,商住公寓从过去人见人爱的香饽饽,在新的限购政策出台以后又变成了人人喊打的过街老鼠。”中原地产首席分析师张大伟表示,这一轮商住房调控政策最严厉的莫过于北京。

3月26日,北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途;4月18日,北京市住房城乡建设委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”;4月19日,《关于进一步加强产业项目管理的通知》下发,相应的监管实施细则落地;4月23日出台的监管实施“细则”,则对商办项目有了更明确的管理办法。

  今年4月,上海市发文禁止在商业或办公用地上兴建住宅用途的建筑(商住房),已售未交付和在建未售的商住房都要改回商业用房,否则不得交付或限制交易。此举引起市场激烈反弹,乃至出现群体性事件。

3月26日,北京市出台《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。这份公告仅有667字,却在各个角度限制了商住房的生存空间:针对开发商,商业、办公类项目不得擅自变为居住用途,且最小分隔单元不得低于500平方米;针对个人,购买商住房需要名下在京无房,连续缴纳5年社保或个税,且银行暂停对商办类项目的个人购房贷款。也就是说,个人买商住房须全款交易。

3月26日,北京市多部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》,明令禁止将商业办公类项目擅自改变为居住等用途;4月18日,北京市住房城乡建设委、北京市规划国土委联合发布《关于严格商业办公类项目规划建设行政审批的通知》,明确了严格商业办公类项目监管的实施“细则”;4月19日,《关于进一步加强产业项目管理的通知》下发,相应的监管实施细则落地;4月23日出台的监管实施“细则”,则对商办项目有了更明确的管理办法。

不到一个月的时间,北京楼市作为全国楼市的风向标,商住房市场调控接连加码,在全国范围内引起了极大反响。“此次北京调控商住房,从限购、限贷、限制房屋用途等方面,都作出了明确规定。商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊说。

  商住房风暴3月底起于北京、广州,4月席卷上海与成都,5月深圳加入。截至目前,对商住房下达的通缉令已覆盖所有一线城市。

接着,4月18日、19日,北京又连续发布了两个通知,对此前的公告进行补充。

不到一个月的时间,北京楼市作为全国楼市的风向标,商住房市场调控接连加码,在全国范围内引起了极大反响。“此次北京调控商住房,从限购、限贷、限制房屋用途等方面,都作出了明确规定。商住房本身是房地产市场的权宜产品,有的是违规改建,有的在消防等方面存在隐患,此次调控是对市场的一次全面规范。”方正证券房地产行业首席分析师夏磊说。

不仅北京如此,上海、成都、广州等地都进一步出台商住房调控政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理。该规定要求,出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

  中国商住房的土地性质是商业办公,开发商在商业、办公用地上以酒店式公寓、公寓式办公、LOFT等名义开发类住宅产品,违反规划用途,改变房屋使用性质。这类房屋产权大多只有40年或50年,居住者不能迁入户口,也不能享受周边学校、居委会等配套设施。

随北京之后,3月30日,上海和广州同日发布对商住房的限制措施。

不仅北京如此,上海、成都、广州等地都进一步出台商住房调控政策,明确要求严禁把办公用地更改为居住用途,并对项目产品的开发、销售等方面作出了严格的限定。4月21日,上海市规划和国土资源管理局发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,加强对经营性用地出让的管理。该规定要求,出让合同中应明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。

必赢766 net手机版 ,同日,成都市相关部门联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途,商业、办公类建设项目宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

  商住房虽从未合规过,但已在全国热点城市尤其一线城市扎根壮大。长期以来,政府纵容默许,开发商顺水行舟,购房者趋之若鹜。

上海发布《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》,规定从4月10日起,出让合同中明确办公用地不得建设公寓式办公,商业用地未经约定不得建设公寓式酒店。同时提出,出让合同约定办公、商业可售部分以层为单元进行销售。

同日,成都市相关部门联合发出《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》,严禁新建商业、办公类项目(含商兼住、住兼商项目中的商业、办公部分)改变为居住用途,商业、办公类建设项目宜采用公共走廊、公共卫生间式布局,不得设置外挑阳台,不得采用住宅套型式布局与功能设计;不得接入天然气;水电气使用均按照商用标准收费;不得以任何方式违规宣传房屋可以用于居住。

“此次调控的意义在于堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现‘房子是用来住的,不是用来炒的’。”夏磊表示,商住房的土地性质,是办公、商业用地,并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好,住宅持续热销,一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房,直接违反了规划用途。

  如今,商住房突然死亡,既在情理之中,又在意料之外。风暴从何而起,各方一直遵循的潜规则为何此时失效,政府封杀商住房的逻辑又是什么?

广州发布了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》,要求商业办公类项目不得改变用途,新项目最小分隔单元不小于300平方米。房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。也就是说,个人买家不得购买商住房。

“此次调控的意义在于堵住限购漏洞,使炒房资金不能转战商住房,切实实现‘房子是用来住的,不是用来炒的’。”夏磊表示,商住房的土地性质,是办公、商业用地,并无居住用途。近年来因商业地产销售形势不好,住宅持续热销,一些开发商在商办用地上以酒店式公寓、办公式公寓的名义建造商住房,直接违反了规划用途。

通过此番调控,商住房未来的持有价值能否保值,是目前大众关心的问题之一。对此张大伟表示,在一二线城市因为限购或者住宅高价,才有商住房的市场空间。三四线城市住宅存在库存积压,商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,其余区域的商住房持有价值都不会太高。

  围剿商住房?

这一系列规定,从“建”和“买”两端,限制了商住房的生存空间。

通过此番调控,商住房未来的持有价值能否保值,是目前大众关心的问题之一。对此张大伟表示,在一二线城市因为限购或者住宅高价,才有商住房的市场空间。三四线城市住宅存在库存积压,商住房市场空间不大。未来一二线城市商住房的政策压力将越来越大,特别是一线城市,除了核心区,其余区域的商住房持有价值都不会太高。

“按照政策规定,未来商住房虽然可以出售给个人,但必须符合在京无房,且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款,使得商住房的吸引力远小于普通住房。”夏磊说。

  在这轮全国商住房围剿运动中,上海市的严控程度高于其他城市。

“商住房”,是将商业、办公的规划性质用地改建成住宅形式的房屋,它不是一个产权概念,而是使用用途概念。在法律界定上,中国并不存在商住房对应的土地使用性质。

“按照政策规定,未来商住房虽然可以出售给个人,但必须符合在京无房,且有相应的社保和纳税等资格。加之商业银行暂停抵押贷款,使得商住房的吸引力远小于普通住房。”夏磊说。

此外,对于商住房调控会否影响商品房价格,夏磊表示,商住房热度降了,市场整体的热度会下降。在北京房地产市场中,商住房份额占比本就不大,因此对商品房影响不会太大。(经济日报记者 祝君壁)

  今年1月初,上海叫停部分商住房项目网签,开始项目清理。4月10日,上海市规划国土资源局明确办公用地不得建设公寓式办公项目,商业用地未经约定,不得建设公寓式酒店。

中国城镇土地使用权出让最高年限按用途确定:居住用地70年;工业用地50年;教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或者其他用地50年。

此外,对于商住房调控会否影响商品房价格,夏磊表示,商住房热度降了,市场整体的热度会下降。在北京房地产市场中,商住房份额占比本就不大,因此对商品房影响不会太大。

  5月17日,上海市住建委等六部门正式下发商住房整顿方案。规定已售未交付商住房,要按照商办房屋功能去整改,由相关部门联合验收,不符合要求的不得交付。未按照规定整改商住房的,限制交易。这一政策对市场影响较大。

与普通住宅相比,商住房有一系列的限制:40年或50年后产权到期;不能落户,不能使用学区等住宅配套;首付50%,最多贷款10年,用不了公积金;水电气费贵,税高。

  对于在建未售的商住房,上海新政要求违规项目整改后才可销售,要重新审核已批未建项目,停止审批公寓式办公项目。在土地出让合同中,也明确不得建设公寓式办公项目。

但另一面,它因为不受限购限贷的政策限制,价格也低于同地段的住宅价格,受到很多购房资格受限或难以支付住宅类房款的购房者青睐。

  最早出台商住房禁令的是北京。3月26日,北京市建委发布新政,要求商业、办公类项目应严格按规划用途建设、销售,未经批准不得擅自变为居住用途。对于已售的商住房再次上市交易给个人,增加了个人五年缴税等购买条件。

政策夹缝中的产物

  但两个月后,北京又称这次新政是以遏制新增商住房为重点,对于存量商住房不予追溯。北京采取新老划断,3月26日之前已售的商住房,可以保持现有设施,可租可售,不受限制。

实际上,商住房就是存活于政策夹缝中的产物。

  深圳的商住房禁令也温和许多。5月12日,深圳发布政策,提出对商办用房的建筑、设计加强管理,抑制商办项目违规改建为类住宅。

“商住房本来就是一个违规的东西,现在这个政策就是把原来政策管理方面的漏洞补上了。”易居研究院副院长杨红旭对业内人士说,中国的土地用地性质划分很明确,包括住宅、商业、办公、工业用地等等,其中没有“商住”这个种类。用地规划决定着建筑规划,虽然用地规划没有这个类型,但过去很多年,很多开发商做出了违规的建筑规划。

  广州也在3月30日明确了商办项目销售对象只能是法人单位,不得作为居住使用。

他认为,商住房存在的原因有三:一是政府监管不到位,从开发商的角度讲,做商业、办公用地利用率和需求没有住宅那么高,所以宁愿违规也要改成住宅;从市场需求来看,大都市确实有一部分需求,他们暂时买不起或买不了一般住宅,这种商住房价格偏低,又是小户型,最关键是部分城市不限购,所以导致部分人去买商住房。

  相比之下,上海市政府态度决绝,不仅严禁新增商住项目,也明令改造存量商住房,并严控交易节奏。这也令上海成为对商住房新政反弹最大的城市。

根据中原地产研究中心的统计数据显示,从北京2016年来的市场情况看,普通住宅平均单套总价467万,商住公寓平均202万。也就是说,商住房的价格大约是同地段普通住宅的一半。