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当前土地市场的地王项目普遍面临,房企在土地市场疯狂抢地

时间:2019-12-06 19:35

  2016年上半年成交的厦门2016第021号同安区2016TP02地块,闲置时间也超过1年。

该负责人进一步指出,“针对苏州市场,成交楼面价20000元/平方米以上地块,高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间,盈利空间着实有限,同时在整体楼市调控趋紧的背景下,高价地项目普遍难以开盘。”

土地市场:行政区地王接连被刷新

在上海,同样面临亏损命运的还有多幅高价地,这其中不乏卷入碧桂园、保利等大型房企。

  可见,央玺项目可售部分超过6.6万元/平方米的楼面价,已经超过周边所有在售楼盘以及二手房均价,在当前严格调控的大背景下,操盘难度可想而知。而“面粉”贵过“面包”,恐怕是大部分“地王”不得不面对的市场现实。

资料显示,该地块周边二手房项目当前均价约为3.4万元/平方米,中铁建此次拿地价格再现了“面粉贵过面包”的现象。

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以碧桂园为例,习惯在三四线城市拿地的碧桂园在2016年“补仓一二线”的战略下,积极在上海补仓,选择与东原地产进行合作,以14.12亿元竞得上海青浦区宅地,溢价率101%,成交楼面价30107元/平方米,也成为碧桂园在上海拿地单价最高的项目。

摘要:2016年是中国 房地产 市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。 与此同时,房企在土地市场疯狂抢地,也催生一波地王潮。 然而,到了2017年,随着限购、限贷、限价等调控措施的持续发力,楼市渐趋平稳,多城楼市成交价...

“事实上,这些地王项目一般都处于房价较高的一二线城市,这些城市往往也是2017年政府‘控房价’的重点区域,区域‘限价’甚至直逼地王项目拿地楼面价,当前入市必然亏本”。克而瑞研究中心分析师杨科伟分析认为,例如“苏地2016-WG-46号地块”的“仁恒地王”,拿地楼面价超过3.8万元/平方米,目前区域最高限价标准为4万元/平方米,若此时入市基本无利润空间可言。

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在土地市场高温的2016年和2017年,北京、上海土地市场诞生了许多高价地。而如今,两三年过去,这些高价地逐渐进入销售阶段。它们的境况如何?一方面,当初拿地的房企在地价高的时候进入,土地成本高企;另一方面,目前我国楼市整体调控依然从严,这些高价地在经过两年甚至三年的酝酿后,依然面临着入市难、盈利难的双重困境。

必赢766 net手机版,  2016年8月17日,宝山区顾村镇外环线内一宗总建筑面积约12.6万平方米的宅地,被建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元、溢价率115%竞得,而53727元/平方米的楼板价,不仅夺得宝山顾村“地王”,也问鼎了上海外环宅地成交楼板价之最。

据悉,包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。最终,中铁建以总价98185万元竞得,成交楼面价43167元/平方米,溢价率43.9%。

下城区、余杭区、临安区等区域涨势最为突出

其中,位于房山区的熙湖悦著项目、石景山区的西山荟景嘉园、平谷区的北京岭秀等项目房地差也均在7000元/平方米以下,剔除掉建安成本4250元/平方米之后,仅余下不足2750元/平方米。

  2016年是中国房地产市场的丰收年。这一年,全国商品房销售额同比增长35%至11.8万亿元,创下历史新高。

业内分析认为,在地方调控政策持续,限价令难以松动的局面下,当前土地市场的地王项目普遍面临“入市难、回本难”的窘境。尤其是,近两年在土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。

尚未入市地王多为主城区超高单价地王

时间回溯到2016年8月17日,建发、首开、中粮联合体以总价67.9亿元竞得宝山区顾村镇一块宅地,总建筑面积约为12.6万平方米,溢价率115%,楼面价53727元/平方米,正是央玺所在地块,该地块成为当时的宝山顾村板块名副其实的高价地,也成为了上海外环楼面价之最。

  而对大企业而言,“等待”可能是一种更好地达到盈利预期的办法。

值得一提的是,该地块43167元/平方米的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录,比上一宗苏州单价地王“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价38745元/平方米)高出近5000元。此外,较2017年全市最高成交楼面价高出1.45万元/平方米。即便是对比土地市场较热的2016年,该成交单价同样高出约4000元/平方米。

值得注意的是,盈利的地王还是少数,七成入市地王面临亏损。这部分项目地房比多在65%以上。其中,位于拱墅区的绿城建发沁园表现最为突出,该项目土地在2017年1月被绿城以31亿元的价格竞得,楼板价高达40766元/平方米,2018年10月首开,首开平均售价49500元/平方米,地房比高达82%,房地差仅有8734元/平方米,亏损十分严重。

而入市最为缓慢的高价地是位于北京昌平的招商·都会中心,拿地之后25个月才首次开盘。招商·都会中心所在地块是由招商蛇口以30亿元的代价摘得,楼板面价约为每平方米35200元。

  时隔近一年半,每日经济新闻(微信号:nbdnews)记者实地走访了该地块。项目现场,地块门口及前面空地已被改做临时停车场。从临时停车场向地块里面走可以看到整个土地上面长满了杂草,远处还有一辆正在施工的挖掘机。据这名挖掘机工作人员介绍,他大约是近十几天前来到这里,正式施工建设或将从年后开始。

1月16日,中国土地勘测规划院公布了2017年第四季度主要城市土地市场价格水平。结果显示,主要监测城市中,一线城市各用途地价环比增速放缓;二线城市各用途地价环比、同比增速均呈上升态势。

拿地较早的主城区项目盈利空间大

不久前,作为上海宝山区首个单价“破六万”的项目,央玺以“买房送宝马”的营销噱头迅速引发了市场的关注,“买房送宝马”这种营销手法的出炉也反映出央玺在入市后面临的市场困局。

  在上述“地王”名单中,记者还注意到,有近60%的地块处于已开工但未开售阶段,而已入市“地王”项目,销售状况也并非一帆风顺。据克而瑞数据显示,杭州首开金茂府于2017年6月28日开盘,当周定金签约率仅为43%。

业内人士测算,该地块起拍楼面价达30000元/平方米,为当日拍卖土地起拍楼面价最高,最高楼面限价也达45000元/平方米。

就已经入市的13个典型地王项目来看,根据测算地价房价比值处于45%-82%不等,房地差在4494-34632元/平方米之间。盈利空间较大的项目集中在下城区和滨江区,并且是拿地较早的项目,多早于2016年6月,其中风气潮鸣、杭州壹号院两个项目的房地差均超2.5万元/平方米,地房比均在57%以下,盈利空间十分可观。

据克而瑞统计的目前已经入市的16个高价地项目来看,测算地价房价比值处于19%-92%不等,房地差在3742元-39295元/平方米之间。

  2016年9月22日,仁恒置地旗下南京仁远投资有限公司以20.67亿元总价拍下苏州姑苏区干将东路北,仓街东一地块。该地块出让面积约8.42万平方米,楼面单价38745元/平方米,溢价率81.03%,近3.9万元/平方米的楼面价也成为彼时苏州姑苏城区内的一宗新“地王”。

1月8日,中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算,该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州最高楼面价记录,成为新的单价地王。

周边房价:拿地时机关乎盈利空间

曾经闻名全国的单价最高地块——上海中兴路高价地近期传出即将入市的消息,这块地是2016年由融信以110.1亿元获得,楼面价10.03万元/平方米,后引入万科合作开发。在经历了近40个月之后,这块地传出即将以每平方米13万元入市,但是,至今还未正式领取预售证,可谓是“难产”。

  “现在土地增值慢、土地支出多、利息也多,所以企业必须做高周转,开发慢了利息就可能很快超过建安成本,不仅不挣钱甚至被拖垮。”地产专业人士薛建雄直言,今年开发商迎来了最困难的日子,尤其是在融资门槛提升、限购限贷限价、预售证审批控制之下,房企资金回笼难度加大,资金不到位就可能造成工期拖延。

2017年12底,中国指数研究院针对2016-2017年苏州市区所有土拍宅地统计分析显示,2016年苏州市区土拍宅地共75宗,其中已入市地块49宗,占比65%;尚未开售地块26宗,占比35%。同时,未开售地块出让时间大多数都在2016年9月后。

除土地成交不久的富阳区单价地王外,未入市的项目均是位于主城区的超高单价地王,多位于西湖、江干、上城等区域,楼板价接近或超4万元/平方米,在当时这一价格接近或超过周边同类项目的售价,面粉价格过于高昂,因此入市节奏较同期地王明显偏慢。在当前较为严苛的限价背景下,这类高价地王入市的盈利空间不大,大概率面临亏损的命运,所以这类地王项目依旧处于搁置状态,入市周期预计均超2年。

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